Zatímco bytový trh se po zpomalení v roce 2023 znovu dostává do růstové fáze, segment rodinných domů v Česku vykazuje výrazně odlišnou dynamiku. Podle realitního makléře Jakuba Kalába se dnes čím dál více rozevírají nůžky mezi cenovými očekáváními prodávajících a tím, jak nemovitosti vnímají samotní kupující, což se následně promítá i do delší doby prodeje domů.
Podrobnější pohled na současný vývoj trhu přinášejí data portálu Reas.cz. Ta ukazují, že zatímco bytový segment v roce 2025 výrazně posílil, u rodinných domů je situace méně jednoznačná. V Česku se loni prodalo přibližně 54 tisíc bytů, tedy o 9 % více než v předchozím roce, zatímco počet prodaných rodinných domů meziročně mírně klesl (−1 %) na necelých 22 tisíc.
Přestože průměrné ceny rodinných domů v roce 2025 vzrostly, růst byl tažen především vybranými nemovitostmi a konkrétními regiony. Nejde tak o plošné oživení celého segmentu, ale spíše o selektivní růst, který zvyšuje rozdíly mezi jednotlivými domy i lokalitami.
Bytový trh se odráží, domy zůstávají pozadu
Tento obraz zapadá i do dlouhodobějších statistik Českého statistického úřadu (ČSÚ). Podle ČSÚ se ceny bytů v roce 2024 meziročně zvýšily přibližně o 6 %, zatímco ceny rodinných domů vzrostly pouze o 1 %. Bytový segment tak po propadu z let 2022–2023 znovu nabírá na síle, zatímco u rodinných domů je patrné delší období stagnace a postupné zpomalování cenového vývoje již od roku 2022.
Na rozdílný vývoj upozorňují také data České bankovní asociace. Ta ukazují, že zatímco transakční ceny bytů se ve druhé polovině roku 2025 opět posouvají nahoru, u rodinných domů zůstává cenový vývoj méně dynamický a výrazně diferencovaný podle lokality.
Rozdílná očekávání prodávajících a kupujících brzdí prodeje domů
Podle realitního makléře Jakuba Kalába není pomalejší prodej rodinných domů pouze otázkou makrodat, ale především rozdílného pohledu prodávajících a kupujících. „Majitelé často vycházejí z toho, kolik peněz do nemovitosti v minulosti investovali, a mají pocit, že i po 20 letech jde stále o moderní dům. Kupující jej ale naopak vnímají jako objekt určený ke kompletní modernizaci. To se pak výrazně promítá do ceny i do doby prodeje. Špatně naceněné domy dnes klidně zůstávají na trhu rok i déle,“ říká Kaláb.
Největší tlak dnes podle Kalába dopadá na rodinné domy s rekonstrukcemi starými 20 až 25 let. Ty se stále častěji dostávají do střetu s aktuálními požadavky kupujících, a to nejen z hlediska dispozic a technického stavu, ale i kvůli rostoucím nárokům na energetickou náročnost budov. „Důraz na energetickou efektivitu, průkazy PENB a připravované ekologické regulace zvyšují opatrnost kupujících a dál snižují ochotu platit za domy bez zásadních úprav,“ doplňuje Kaláb.
Byty těží z likvidity a investiční poptávky
Oproti tomu bytový segment zůstává podle zkušeností z praxe výrazně likvidnější. Kupující dnes častěji volí menší jednotky s nižší absolutní cenou, které jsou snáze financovatelné a vnímané jako flexibilnější investice. Podle Kalába se nejlépe prodávají byty v absolutní ceně do 7 až 8 milionů korun, často s již předschváleným financováním.
„U bytů dnes hraje roli i určitá přeedukovanost trhu. Velké množství obsahu a podcastů vytváří dojem, že investice do bytu je sázka na jistotu. Zájemci pak často akceptují i méně ideální parametry, pokud dává smysl celková cena,“ popisuje Kaláb.
