Realitní trh v Česku si v loňském roce udržel růstové tempo a meziročně prodeje vzrostly o 11 procent. Pokračuje tak v posilování aktivity, i když už ne v tak rychlém tempu, jako tomu bylo v letech 2023-2024. Ceny nemovitostí stouply v celorepublikovém průměru o 12 procent. Hypoteční trh loni vzrostl o 41 procent a objemově byl druhý nejsilnější v historii, ale rostly i počty nových hypoték, a to o 23 %. Vyplývá to ze statistik České bankovní asociace a společnosti Flat Zone.
Aktivitu na realitním trhu táhne Praha, u starší zástavby i Ústecký kraj
Prodeje nemovitostí celkově stouply o 11 procent, prodalo se o 6,5 tisíce více bytů a rodinných domů než v předešlém roce. Pokračoval tak trend trvající od počátku roku 2023, jen v pomalejším tempu. Prodeje starší bytové zástavby vzrostly o 12 procent. Nejvíce se prodávala v Praze a Ústeckém kraji. Nejvíce nových bytů se prodávalo v hlavním městě, Jihomoravském a Středočeském kraji. Ke konci loňského roku bylo v nabídce developerů k dispozici téměř 17 a půl tisíce nových bytů, ve všech regionech kromě Prahy nabídka nových bytů oproti roku 2024 vzrostla. Aktivita na trhu s rodinnými domy stoupla o 4 procenta, nejsilnější byla ve Středočeském kraji.
„Také v roce 2025 byla základním problémem českého bytového trhu skutečnost, že se staví málo v místech, kam dlouhodobě směřuje velká poptávka. Tedy v Praze, Brně a okolí těchto dvou metropolí, a v krajských městech. Dostupnost bydlení se zvýší tehdy, pokud bude nová výstavba probíhat rychleji, předvídatelněji a zejména tam, kam se lidé přesídlují,“ říká Milan Roček, jednatel společnosti Flat Zone.
Ceny nemovitostí pokračovaly v silném růstu
Nejvíce zdražila starší bytová výstavba, v celorepublikovém průměru o 18 procent. Stejné tempo bylo i v hlavním městě, v regionech bylo o jeden procentní bod nižší. Nejvíce ceny rostly v Praze, Středočeském a Jihomoravském kraji. Ceny novostaveb vzrostly u prvoprodejů o 9 procent, u přeprodeje zánovních novostaveb to bylo 13 procent v republikovém průměru, stejně jako v Praze. Rodinné domy v průměru zdražily o 14 procent.
Rostou také ceny nájemního bydlení
Nájemní bydlení zdražovalo v loňském roce nejčastěji tempem mezi 4 – 6%, v některých regionech ale až o 10 procent, nejvíce v Moravskoslezském kraji. V regionech, bez Prahy, je k dlouhodobému pronájmu k dispozici přes 18 a půl tisíce bytů, to je nárůst nabídky téměř o 7 tisíc bytů. Situace v hlavním městě je složitější, k dispozici je přes 5 tisíc bytů, což je zhruba o 500 méně než v roce 2024. Ceny nájmů v Praze rostly o 4 až 12 procent s ohledem na lokalitu a podílu novostaveb nabízených k pronájmu. Nejdražší nájmy jsou tradičně v centru a blízkém okolí.
Prodeje nemovitostí podpořil silný růst hypotečního trhu
Celkový objem nových hypoték v roce 2025 dosáhl 321 miliard korun, meziročně narostl o 41 procent a stal se objemově druhým nejsilnějším rokem v třicetileté historii hypotečního trhu. Spolu s refinancovanými úvěry za 85 miliard dosáhl celkový objem hypotečního trhu 406 miliard korun. I po zohlednění růstu cen nemovitostí byl reálný růst trhu nových hypoték stále velmi silný, například z pohledu navýšení na 3,8 procenta HDP z 2,6 procenta v roce 2024. Narativ silného oživení dokládá i zvýšení počtu nových hypoték v roce 2025 o necelou čtvrtinu na 76 tisíc, doprovázený téměř 15procentním nárůstem průměrné výše hypotéky na 4,21 milionu korun v roce 2025.
„Dostupnost bydlení v Česku brzdí vysoké ceny nemovitostí a s tím spojená výše hypotéky, která závěrem loňského roku dosáhla nového průměrného maxima téměř 4,5 milionu korun. S tím souvisí i výše průměrné měsíční splátky, která je necelých 22,8 tisíce korun. Oproti roku 2024 je to zhruba o 8,6 procenta více a překonává to tedy i loňský nárůst průměrné nominální mzdy,“ uvádí Jaromír Šindel, hlavní ekonom České bankovní asociace.
Závěr loňského a začátek letošního roku poukazují na další silný vývoj hypotečního trhu i v letošním roce, i když síla oživení bude narážet na opětovné zhoršení poměru ceny a přijmu domácností, jakož i na přísnější vybraná kritéria ČNB, zatímco její úroková politika asi zůstane podpůrná. Regionální srovnání poukazuje na relativně mírnější vliv oživení českého hypotečního trhu na ceny nemovitostí.
Rozevřené cenové nůžky mezi metropolemi a venkovem
Dostupnost bydlení v Česku se výrazně liší podle regionu. Z nejnovější analýzy společnosti Flat Zone vyplývá, že například starší byty v obou největších aglomeracích — Praze a Brně — jsou v průměru třikrát dražší než v malých městech s méně než 10 000 obyvateli a přibližně dvojnásobně dražší než v ostatních větších městech. Podobný trend je patrný i u rodinných domů, kde rozdíl mezi metropolemi a venkovem dosahuje v průměru téměř čtyřnásobku.
Nemovitostní fond v Česku
V Česku jsou téměř 2 miliony bytů v osobním vlastnictví a přes 2,1 milionu rodinných domů. Přes 614 tisíc bytů je v cihlových domech, kterých je kolem 133 tisíc. Více než milion bytů v osobním vlastnictví je ve zhruba 70 tisících panelových domů, které se nachází především ve velkých městech. Bytové projekty vystavěné po skončení „panelové éry“ od poloviny 90tých let minulého století reprezentují nejmenší podíl českého bytového fondu. Jedná se o přibližně 18 tisíc budov, ve kterých je přes 305 tisíc bytů. Jsou hlavně v největších městech, skoro 80 procent jich je v Praze a krajských městech.
