Pražský kancelářský trh vstupuje do nové fáze strukturální nerovnováhy. Podle analýzy Savills dochází k postupnému zamrzání trhu s prémiovými kancelářemi v důsledku rekordně nízké výstavby a dlouhodobému nedostatku kvalitních kanceláří na trhu.
„Za poslední dva roky, tedy v letech 2024 a 2025, byly jen tři z dvaceti největších kancelářských transakcí v Praze skutečnými relokacemi a novými pronájmy. Firmy dnes místo stěhování stále častěji pouze prodlužují stávající nájmy, protože dostupnost kvalitních kanceláří je dnes velmi omezená,“ říká Pavel Novák, Head of Office Agency v Savills.
V roce 2025 bylo v Praze dokončeno pouhých 26 600 m² nových kancelářských ploch, což je nejméně v historii trhu. Rok 2026 přinese jen mírné zvýšení na 36 700 m². Pro srovnání, v letech silného růstu Praha standardně dodávala 150 až 200 000 m² nových kanceláří ročně. Trh se tak dostává do situace, kdy nová nabídka dlouhodobě nestačí pokrývat poptávku po moderních kancelářích.
„Samotná výše nájemného již není hlavním indikátorem ani největší překážkou při relokaci společností. Mnohem zásadnějším tématem jsou dnes pro firmy náklady na stěhování a interiér. S ohledem na tyto investice dává ekonomika pronájmu smysl spíše při uzavření dlouhodobé smlouvy, například na osm až deset let. To je však pro firmy velmi náročné z hlediska strategického plánování. V důsledku toho vidíme, že se rozhodovací procesy i samotné uzavírání transakcí výrazně prodlužují,“ doplňuje Pavel Novák.
V klíčových lokalitách Prahy dnes neobsazenost prémiových budov klesá pod 5 %. Celkem je aktuálně ve výstavbě 16 budov o ploše 312 900 m², avšak šest z nich, z hlediska plochy 54 % rozestavěných kanceláří, tvoří tzv. owner-occupied projekty, tedy budovy stavěné pro vlastní potřeby firem, které tyto objekty budou zároveň vlastnit. Mezi nejvýznamnější příklady patří nové centrály společností ČEZ, Erste či skupiny Creditas. Ve zbývajících administrativních budovách, které jsou již ve výstavbě a nabízejí prostory k pronájmu, zůstává stále 108 800 m2 kanceláří volných, většina těchto prostor však bude dokončena až v roce 2028.
Nájemné v prémiových budovách překračuje historická maxima
Připravované prémiové kancelářské projekty v centru Prahy dnes cílí na nájemné přesahující €33 za m² měsíčně. Ve vybraných případech již probíhají jednání na úrovni €35 a více za m². Za růstem stojí kombinace vysokých nákladů developerů spojených s přípravou a realizací projektů i omezené nabídky. Vyšší nájemné však nemusí automaticky znamenat vyšší celkové náklady na provoz kanceláří. Moderní kanceláře umožňují efektivnější využití prostoru díky lepším dispozicím, vyšší hustotě obsazenosti a moderním technologiím.
Stárnoucí kancelářský fond představuje další riziko
Více než 30 % kancelářského trhu v Praze tvoří budovy starší než 20 let. Současně se trh obnovuje jen minimálně. V přípravě se nachází pouze sedm rekonstrukcí oproti 43 novostavbám. Podle Savills tak vzniká tzv. „problematický sekundární trh“, tedy budovy se zastaralými technologiemi, vysokou energetickou náročností a nevyhnutelnými budoucími investicemi do renovací.
„Pro stabilizaci trhu bude klíčové zrychlení povolovacích procesů, obnovení nové výstavby moderních kanceláří zejména v žádaných lokalitách a větší podpora rekonstrukcí starších budov. Bez nové nabídky a modernizace stávajícího fondu hrozí další růst nájmů a postupná ztráta konkurenceschopnosti Prahy vůči okolním metropolím,“ uzavírá Pavel Novák.
