Pražský kancelářský trh se mění. Zatímco dříve byla hlavním kritériem kvalita samotné budovy, dnes firmy stále více zohledňují také charakter okolní lokality. Rostoucí význam má dostupnost služeb, veřejný prostor, dopravní napojení i možnosti trávení času mimo pracovní dobu. Tento trend se promítá do podoby nových kancelářských projektů i do ochoty nájemců platit vyšší nájemné v nejžádanějších čtvrtích. Vyplývá to z Trend Reportu 2026 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN).
Navzdory rozšíření hybridního způsobu práce zůstávají kanceláře důležitou součástí fungování firem. Změnily se však požadavky nájemců. Vedle technického standardu budov dnes firmy stále více řeší také kvalitu pracovního prostředí, dostupnost služeb a celkovou atraktivitu lokality.
„Řada společností se snaží stabilizovat pracovní týmy a omezovat práci z domova tam, kde se neukazuje jako dostatečně efektivní. Moderní kanceláře na tento trend reagují zejména důrazem na dobrou dopravní dostupnost, inspirativní prostředí a flexibilitu. Vzhledem k tomu, jak omezená je v současnosti nová výstavba, je na trhu takových příležitostí nedostatek,“ říká Zdenka Klapalová, prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí a partnerka Knight Frank.
Nové kanceláře vznikají pomalu, největší boom přijde až po roce 2027
Omezená nabídka moderních kanceláří je jedním z důvodů, proč firmy věnují stále větší pozornost kvalitě lokality. V posledních letech navíc část developerů přesunula pozornost z kancelářských projektů k rezidenční výstavbě, což se promítlo do nižšího objemu nově dokončených kancelářských ploch. Situace se však začíná postupně měnit.
„V segmentu kanceláří budeme svědky dokončení několika významných projektů, i když největší boom se očekává v letech po roce 2027,“ říká Kamila Breen, vedoucí týmu průzkumu trhu společnosti Cushman & Wakefield.
Zatímco za celý rok 2025 bylo v Praze dokončeno pouze 26 600 m² kancelářských ploch, na konci prvního čtvrtletí 2026 bylo podle Prague Research Fora ve výstavbě více než 313 tisíc m² kanceláří. Přibližně dvě třetiny z tohoto objemu jsou již před dokončením pronajaté. Významnou část tvoří kancelářské plochy v rámci projektu Smíchov City, jehož součástí bude kampus České spořitelny a nová centrála společnosti ČEZ.
Na trhu jsou však patrné i známky rostoucí důvěry developerů v budoucí poptávku. Vedle projektů s předem zajištěnými nájemci vznikají také kancelářské budovy realizované spekulativně, tedy bez předem sjednaného obsazení. Patří mezi ně například budovy Hila a Orion na Brumlovce nebo nově zahájený projekt Sequoia v Nových Roztylech.
„Dlouhodobě odložená poptávka bude stále více přivádět firmy do situace, kdy budou nuceny fungovat v zastarávajících a dlouhodobě nevyhovujících prostorách. To v kombinaci s neutuchajícím soubojem o talenty na trhu práce očekávatelně probudí odloženou poptávku, což by mělo vést k dalšímu oživení výstavby,“ říká Eduard Forejt, ředitel obchodu společnosti Passerinvest Group.
O úspěchu kanceláří rozhoduje i život za jejich zdmi
Vedle omezené nabídky moderních kanceláří se mění také očekávání samotných nájemců. Zatímco v minulosti byla hlavním kritériem kvalita budovy, dnes firmy stále více zohledňují také charakter okolní lokality. Důležitou roli hraje dostupnost služeb, restaurací, obchodů, veřejného prostoru nebo kvalitní dopravní napojení. Atraktivita kanceláří se tak stále více propojuje s atraktivitou celé městské čtvrti.
„Lokalita dnes hraje zcela zásadní roli. Samotná kvalita budovy už nestačí, pokud není doplněna dobrou dopravní dostupností, občanskou vybaveností a příjemným okolním prostředím. Firmy vnímají kancelář také jako součást zaměstnanecké zkušenosti. Důležité je, zda se lidé do práce snadno dostanou, zda mají v okolí služby, gastronomii, možnosti pro neformální setkávání, zeleň nebo kvalitní veřejný prostor.“, potvrzuje David Votřel, vedoucí asset managementu a leasingu kancelářských budov ve společnosti CPI Property Group.
Na tento trend reagují i developeři. Místo samostatných kancelářských budov vznikají projekty, které kombinují administrativní plochy s bydlením, službami, obchody a veřejnými prostranstvími. Typickými příklady jsou nové čtvrti budované na území bývalých brownfieldů, jako jsou Smíchov City, Masaryčka nebo další projekty vznikající na území bývalých brownfieldů.
Právě proměna brownfieldů patří podle odborníků mezi nejvýznamnější trendy současného realitního trhu. „Pozitivní dynamiku vykazoval především rezidenční segment, ve kterém se stále výrazněji profilují projekty built-to-rent. Pokračuje konverze brownfieldů, a to napříč segmenty,“ uvádí Tomáš Drtina, viceprezident ARTN a Managing Partner ve společnosti Incomind.
Rostoucí význam lokality se promítá také do výše nájemného. Firmy jsou ochotné platit vyšší nájmy za lokality, které dokážou přilákat a udržet kvalifikované zaměstnance. Zatímco nejvyšší dosahované nájemné na pražském trhu se pohybuje okolo 30 EUR za m² měsíčně, u některých připravovaných projektů v centru města se již nyní hovoří o nájemném ve výši 32 až 35 EUR za m² měsíčně. S ohledem na omezenou nabídku nových kanceláří v prémiových lokalitách nejde o překvapivý vývoj.
