Broker Consulting Index hypotečních úvěrů v srpnu dosáhl 5,01 procenta a oproti červnu vzrostl o 0,20 procentního bodu. Pokračuje tak postupné zdražování z předchozích měsíců a výraznější zlevnění zatím není na dohled. Při výběru úvěru ale není důležitá pouze sazba. Roli hraje například délka fixace nebo konkrétní podmínky banky. Hypotéku si navíc lze vzít nejen na koupi domu či bytu, ale také na výstavbu, rekonstrukci, refinancování nebo pořízení investiční nemovitosti.
Sazby se zvyšují už několik měsíců
Po klidnějším začátku roku se hypoteční sazby od jara postupně zvyšují. Ještě v červnu dosahoval Broker Consulting Index hypotečních úvěrů 4,81 procenta, v červenci 4,94 procenta a v srpnu už překročil pětiprocentní hranici na 5,01 %. Od března se sazby zvýšily bezmála o půl procentního bodu. Z delšího pohledu přitom nejde o mimořádnou úroveň, v předchozích letech se sazby v osmém měsíci roku pohybovaly i výše. Například srpnový index v roce 2024 dosáhl hodnoty 5,12 %.
„Překročení pětiprocentní hranice je pro klienty viditelné, důležitější je ale směr posledních měsíců. Ten naznačuje, že prostor pro rychlé zlevnění je nyní omezený. Kdo řeší konkrétní nemovitost, měl by proto vycházet hlavně z toho, jakou splátku bezpečně unese jeho rozpočet, a nespoléhat na rychlý obrat trhu,“ říká Michaela Pudilová, analytička hypotečních a spotřebitelských úvěrů ze společnosti Broker Consulting.
Předstihový ukazatel, který vychází z aktuálně nabízených sazeb a naznačuje jejich možný vývoj v nejbližším období, se zvýšil na 5,46 %. Jeho vyšší hodnota oproti samotnému indexu ukazuje, že sazby mohou v nejbližším období spíše zůstat kolem současných hodnot nebo ještě dále růst.
Kratší fixace může nechat více prostoru pro změnu
Fixace určuje období, po které zůstává sjednaná úroková sazba hypotéky stejná. V současné situaci může pro část klientů dávat smysl kratší fixace, protože jim umožní dříve reagovat, pokud se podmínky na trhu v budoucnu zlepší. Není to ale univerzální řešení. Delší fixace naopak přináší větší jistotu stejné sazby a může vyhovovat domácnostem, které chtějí mít své výdaje předvídatelnější.
Při rozhodování je proto vhodné zohlednit nejen očekávání dalšího vývoje sazeb, ale také finanční rezervu domácnosti, plánovanou dobu splácení a to, jak důležitá je pro klienta možnost reagovat na budoucí změny. Nejnižší sazba v nabídce sama o sobě ještě nemusí znamenat nejvhodnější variantu.
Hypotéka není jen na koupi nemovitosti
Hypoteční úvěr si lidé nejčastěji spojují s koupí bytu, domu nebo pozemku. Jeho využití je ale širší. Financovat může také výstavbu nebo rekonstrukci stávajícího bydlení.
U rekonstrukce může hypotéka pokrýt například novou kuchyň nebo koupelnu, zateplení, fotovoltaiku nebo jiné stavební úpravy. Podmínky jednotlivých bank se ale mohou lišit. Proto je dobré předem ověřit, zda vybraná banka dokáže konkrétní záměr vhodně financovat.
„U hypotéky je dobré začít otázkou, co přesně chci financovat, a teprve potom porovnávat nabídky. Nejnižší sazba nemusí být nejvhodnější, pokud podmínky banky neodpovídají zamýšlenému účelu nebo situaci klienta,“ dodává Pudilová.
Refinancování i investice mají svá pravidla
Hypotéku lze využít také k refinancování stávajícího úvěru. Klient v takovém případě původní hypotéku nahradí novou, například kvůli výhodnější sazbě nebo vhodnějším podmínkám. Rozhodování by ale nemělo stát pouze na sazbě. Důležitá je celková podoba nového úvěru a to, zda odpovídá plánům klienta.
Jiná pravidla mohou platit při financování investiční nemovitosti, například bytu určeného k dlouhodobému pronájmu. Banky se mohou lišit v tom, za jakých podmínek takový záměr financují i na jak dlouhou dobu úvěr poskytnou. Nabídky je proto vhodné porovnávat podle konkrétního účelu, nikoli pouze podle úrokové sazby.
Současný vývoj tak připomíná, že při rozhodování o hypotéce není výhodné sledovat jen jedno číslo. Vedle sazby hraje roli délka fixace, účel financování, nastavení úvěru i možnosti rodinného rozpočtu.
