Dlouhodobě nízká neobsazenost kanceláří v Praze dál mění způsob, jakým firmy řeší své kancelářské potřeby. Místo stěhování do nových prostor stále častěji volí rekonstrukci a modernizaci těch stávajících. Důvodem jsou vysoké náklady, nejistota i omezená nabídka vhodných jednotek. Vyplývá to z analýzy společnosti iO Partners.
Ke konci roku 2025 dosáhla neobsazenost kanceláří v Praze 5,9 % – nejméně za posledních pět let. Přestože trh formálně nabízí více než 200 tisíc metrů čtverečních volných kancelářských ploch, jejich reálná dostupnost je v řadě případů omezená – zejména pokud firmy hledají prostory v konkrétní lokalitě, standardu nebo velikosti. Poptávka po kancelářích přitom zůstává silná. V roce 2025 dosáhla hrubá realizovaná poptávka 573 200 m², což bylo o 8 % více než pětiletý průměr.
Dostupnost volných ploch se liší podle lokality i typu budovy
Podle iO Partners není nabídka volných kanceláří na trhu rozložena rovnoměrně. Situace se liší podle lokality, technického standardu budovy i konkrétních parametrů hledaných prostor. To znamená, že i při relativně stabilním objemu volných ploch může být pro firmy obtížné najít kanceláře, které odpovídají jejich aktuálním požadavkům.
„Pokles neobsazenosti v Praze není výsledkem jednorázového nárůstu poptávky, ale dlouhodobě omezené nové výstavby, která vychýlila trh z rovnováhy. Data ukazují, že objem volných kanceláří klesá rychleji, než na trh přibývají nové plochy, a to především v nejžádanějších lokalitách,“ vysvětlila Blanka Vačkova, Head of Research společnosti iO Partners.
Firmy zůstávají, ale investují do úprav
Renegociace nájemních smluv a setrvání ve stávajících prostorách patří na pražském kancelářském trhu mezi výrazné trendy už delší dobu. V roce 2025 navíc renegociace tvořily 45 % celkové realizované poptávky, což potvrzuje, že firmy stále častěji upřednostňují prodloužení nájmu a úpravu stávajících kanceláří před relokací. Důvodem jsou zejména vysoké náklady spojené s fit-outem nových kanceláří, náklady na samotné stěhování i opatrnost firem v nejistém ekonomickém prostředí. V současnosti tento přístup ještě posiluje omezenější nabídka vhodných prostor na trhu.
„Náklady na úpravu stávajících kanceláří se dnes mohou v některých případech přiblížit nákladům na nový fit-out. Nicméně při promyšlené a efektivní rekonstrukci lze celkové investice výrazně optimalizovat, a to až o desítky procent. Klíčovou roli hraje zejména využití stávajících technologií a konstrukčních prvků, které umožňuje snížit nejen přímé stavební náklady, ale i rozsah nutných zásahů do prostoru,“ popsal situaci Pavel Kašík, Head of Project and Development Services v iO Partners.
Nízká nabídka omezuje manévrovací prostor nájemců
Vedle nákladových důvodů hraje stále větší roli také omezená nabídka kanceláří, které by firmám vyhovovaly z pohledu lokality, dispozice, technického standardu nebo načasování. Právě kombinace těchto faktorů vede k tomu, že firmy častěji přehodnocují původní plány a místo relokace volí úpravu stávajících prostor.
„Rozhodování firem se dnes opírá hlavně o kombinaci nákladů, času a dostupnosti vhodných prostor. Rekonstrukce přitom obvykle nepředstavuje zásadní časové zdržení oproti novému fit-outu, i když může být spojena s určitými provozními omezeními pro nájemce. Ta ale firmy dnes částečně kompenzují širším využíváním hybridního režimu práce.
Významnou roli vedle ekonomických faktorů hraje také znalost lokality a existující provozní vazby. To se týká například firem, které mají úzké propojení kancelářských a výrobních prostor a jejichž relokace by byla výrazně složitější,“ doplnil Kašík.
Omezená výstavba tlak v nejbližší době výrazně nezmírní
Situaci na trhu dále ovlivňuje historicky nízký objem nové výstavby. V roce 2025 bylo v Praze dokončeno pouze 26 600 m² kancelářských ploch, tedy nejméně v historii trhu. Více než 60 % projektů, které jsou aktuálně ve výstavbě, je navíc již předpronajato nebo obsazeno vlastníky, takže na trh se dostane jen omezená část nové nabídky. Podle iO Partners proto lze očekávat, že tlak na rozhodování firem ohledně kancelářských prostor bude pokračovat i v následujících letech, minimálně do doby, než se na trh dostanou nové projekty plánované na roky 2027 a 2028.
„Očekáváme, že neobsazenost bude dále klesat, což vytvoří další tlak na výši nájemného. To by mohlo uvolnit prostor pro novou výstavbu, ale než dojde ke stabilizaci trhu, budou firmy muset volit z toho, co je na trhu již k dispozici. Tím se otevírají možnosti pro kvalitní budovy staršího data v dobrých lokalitách, které se díky rekonstrukci mohou stát velmi žádanými,“ vysvětlila Blanka Vačkova, Head of Research společnosti iO Partners.
