Přestože bylo ke konci loňského roku v Praze ve výstavbě více než 263 000 m² kanceláří v celkem 13 projektech, většina z nich bude dokončena až v roce 2028. Omezená nabídka kancelářských prostor tak bude pokračovat i v následujících dvou letech, což bude dále prohlubovat napětí na trhu, který již nyní vykazuje míru neobsazenosti na úrovni pouhých 5,9 %. Podle Colliers bude právě tento strukturální nedostatek kvalitních prostor určovat v nadcházejícím roce jak dynamiku nájemného, tak i vyjednávací pozici nájemců.
Historicky nejnižší nová výstavba
Rok 2025 byl z hlediska dokončené výstavby nejslabším rokem v historii pražského kancelářského trhu. Dokončeno bylo pouze pět projektů o celkové ploše 26 600 m², přičemž čtyři z nich představovaly rekonstrukce či renovace. Jedinou novostavbou roku byla budova PernerKarlín, která byla plně předpronajata již krátce po zahájení výstavby v roce 2023.
Přestože aktuální výstavba naznačuje velmi slibnou budoucnost, většina z aktuálně rozestavěných projektů bude dokončena až v roce 2028. V roce 2026 je naplánováno dokončení pouze čtyř projektů s celkovou volnou plochou 30 400 m². S podobným objemem volné plochy se aktuálně počítá i pro rok 2027, i když celkové dodané plochy by mělo být více.
„Naděje pro trh spočívá v připravovaných projektech. Projekty, které by mohly být zahájeny v roce 2026 a dokončeny v roce 2028, představují celkem 151 500 m². Nic ovšem není jisté, protože developeři často upravují své harmonogramy, nicméně někteří z nich již zahájili na některých lokalitách rozsáhlé přípravné práce, jako je tomu v případě projektu Vinohradská společnosti Penta Real Estate nebo projektu Sequoia společnosti Passerinvest Group,“ komentuje Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers.
Nabídka klesá, neobsazenost pod „zdravou“ úrovní
Celková nabídka moderních kanceláří v Praze na konci roku 2025 činila 3,94 milionu m² rozložených do více než 470 budov. Meziročně se jedná o pokles o 0,45 %. Důvodem je to, že některé budovy byly vyřazeny z trhu kvůli změně využití a nízká nová výstavba tento úbytek nedokáže kompenzovat. Míra neobsazenosti pokračovala v poklesu a dosáhla 5,9 %, což je nejnižší hodnota od začátku roku 2020 a zároveň úroveň pod běžně považovaným „zdravým“ rozmezím trhu. V pěti největších kancelářských lokalitách Prahy – v centru města, v Karlíně, na Pankráci, v Holešovicích a Brumlovce, které dohromady tvoří 48 % pražského kancelářského trhu, se neobsazenost pohybuje pouze mezi 3 % a 5,5 %.
Silná poptávka i bez výrazného růstu trhu
Navzdory omezené nabídce dosáhl hrubý objem pronájmů v roce 2025 celkem 573 400 m², což je druhý nejvyšší výsledek v historii trhu. Významnou roli sehrál nárůst tzv. vlastnických pronájmů, kdy velké společnosti, téměř výhradně z řad finančních institucí a ČEZ, zahájily výstavbu svých vlastních sídel a kampusů.
Čistý objem pronájmů, který zahrnuje nové nájemní smlouvy, rozšíření a předpronájmy, činil 307 300 m², což představuje přibližně 54 % celkové leasingové aktivity. Absolutní objem čisté realizované poptávky byl podobný jako v roce 2024.
V roce 2026 se očekává, že většinu aktivity budou tvořit renegociace nájemních smluv, právě kvůli nedostatku alternativ na trhu.
Certifikace jako nový standard, nikoli výhoda
Udržitelnost a kvalita budov se staly klíčovým rozhodovacím faktorem. Na pražském trhu s kancelářskými prostory se mezi všemi možnými řešeními etablovaly dva hlavní certifikační systémy: LEED a BREEAM. Z dat vyplývá, že LEED se používá převážně pro nové projekty, zatímco BREEAM In-Use je nejčastějším řešením pro stávající budovy.
„Certifikace dnes nepředstavují marketingový nástroj, ale standard očekávaný nájemci i investory. Budovy bez jasně definované udržitelné strategie budou stále obtížněji konkurenceschopné, zejména pokud cílí na nejvyšší nájmy a nejlepší klientelu,“ doplňuje Josef Stanko.
Nájemné: stabilita s potenciálem růstu
Benchmarky pražského kancelářského trhu zůstávají stabilní. Nájemné za prémiové kanceláře v centru města činí 30 EUR/m²/měsíc, zatímco v okrajových částech města, jako jsou Karlín, Smíchov a Pankrác, se po nárůstu v minulém čtvrtletí drží na úrovni 20,50 EUR/m²/měsíc. Nájmy v okrajových částech města se pohybují kolem 16,50 EUR/m²/měsíc. „Na základě probíhajících transakcí a navrhovaných nájemných v připravovaných projektech je pravděpodobné, že nájmy v centru města a v jeho blízkosti porostou, ale pouze do výše, kterou umožní poptávka. Zatím je takových případů velmi omezené množství,“ vysvětluje Josef Stanko.
