Pokles hypotečních sazeb se zastavil a začátek roku 2026 přinesl první mírný růst. Podle Swiss Life Hypoindexu se průměrná nabídková sazba v lednu zvýšila na 4,94 %, což znamená nárůst o tři bazické body. Jde o první drobný růst sazeb od loňského léta. Podle expertů Swiss Life Select se hypoteční trh dostal do fáze stagnace, ve které je racionálnější řešit financování než vyčkávat na další pokles sazeb.
Trh nachází nový normál
„V roce 2025 se hypoteční sazby definitivně vzdálily extrémům předchozích let. Trh už nezažíval dramatické zdražování typické pro přelom let 2022 a 2023, zároveň se však sazby nevrátily ani k mimořádně nízkým úrovním z doby před pandemií. Hypoteční trh se tak usadil v prostředí „nového normálu“, kdy se úrokové sazby pohybují na historicky spíše průměrných úrovních, které však pro část domácností stále představují citelnou zátěž z hlediska dostupnosti vlastního bydlení,“ komentuje Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select.
Na začátku loňského roku se průměrná nabídková sazba pohybovala mírně nad úrovní 5,1 %, čímž navázala na klesající trend z roku 2024. Během prvního pololetí 2025 sazby dál velmi pozvolna klesaly, tempo snižování však bylo oproti předchozímu roku zřetelně pomalejší. Banky do svých ceníků postupně promítaly očekávaný vývoj základních sazeb Česká národní banka, zároveň si však zachovávaly výraznou opatrnost. Přetrvávající nejistota ohledně dalšího makroekonomického vývoje, inflačního výhledu i fiskální politiky státu jim nedávala prostor pro razantnější úpravy sazeb směrem dolů.
Rok 2026: konec snů o levných hypotékách
Ve druhé polovině roku 2025 vstoupil Swiss Life Hypoindex, a s ním i hypoteční sazby, do fáze relativní stability. Průměrné nabídkové sazby se pohybovaly převážně v úzkém pásmu kolem 5 % a meziměsíční změny byly minimální, často jen v řádu jednotek bazických bodů. Hypoteční trh tím dal jasně najevo, že se usadil na nové rovnovážné úrovni odpovídající aktuálním ekonomickým podmínkám i dlouhodobějším očekáváním bank. Z pohledu klientů však tato stabilizace ve skutečnosti znamená stagnaci – tedy období bez výraznějšího zlepšení dostupnosti hypotečního financování.
„Tento vývoj se potvrdil i na začátku nového roku. V lednu 2026 dosáhl Swiss Life Hypoindex hodnoty 4,94 %, což představovalo meziměsíční nárůst o 3 bazické body oproti prosinci. Jde o technickou korekci po předchozí stagnaci. Mírný pohyb vzhůru odráží opatrnost bank v prostředí přetrvávajících inflačních rizik a nejistoty ohledně dalšího makroekonomického vývoje,“ uvedl Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select.
Návrat opatrnosti a poklesu sazeb
„Pokles hypotečních sazeb se definitivně zastavil. V loňském roce jsme sice ještě viděli velmi mírné zlevňování, ale už tehdy bylo zřejmé, že se trh blíží bodu zlomu. Ten se projevil v prosinci, kdy některé banky začaly své hypoteční sazby zvolna zvyšovat. Tento vývoj může v omezené míře pokračovat i dál, nemělo by ale jít o nic dramatického, spíše o kosmetické úpravy,“ vysvětluje Tom Kadeřábek, vedoucí produktového oddělení Swiss Life Select.
„Guvernér České národní banky Aleš Michl opakovaně uvedl, že základní úrokové sazby v ekonomice klesat nebudou. Bankovní rada je podle něj připravena držet vyšší sazby delší dobu a nevylučuje ani jejich případné zvýšení, mimo jiné v souvislosti s rostoucím státním deficitem. Otázkou samozřejmě zůstává, jak se situace nakonec vyvine. Osobně se přikláním k tomu, že sazby zůstanou delší dobu beze změny, a to vzhledem k aktuálnímu nastavení bankovní rady. Zároveň ale nevidím ani silný důvod pro jejich další zvyšování,“ předpokládá Tom Kadeřábek, vedoucí produktového oddělení Swiss Life Select.
Inflace v české ekonomice se v tuto chvíli zdá být pod kontrolou, koruna je poměrně silná a stávající úroveň úrokových sazeb by proto měla být dostatečná. Největší nejistotu představují zahraniční vlivy, které Česká republika může jen obtížně ovlivnit a které mohou mít na inflaci i nastavení domácích sazeb – a tedy i těch hypotečních – do budoucna zásadní dopad.
„Jisté ale je, že Andrej Babiš bude mít velmi složité splnit současně slib nezvyšovat státní dluh a zároveň zajistit domácnostem levnější hypotéky. Vyšší zadlužení státu totiž vede k vyšší inflaci, na což by ČNB mohla reagovat zvýšením sazeb – a tedy dražšími hypotékami. Alternativou by bylo dotování hypoték z veřejných rozpočtů, což by se ale v čase znovu promítlo do vyšší inflace a dražších úvěrů. Proto nelze čekat, že by hypoteční úvěry v nejbližší době výrazně zlevnily. A pokud by k tomu přece jen došlo, zaplatíme to všichni ze své kapsy,“ komentuje Tom Kadeřábek, vedoucí produktového oddělení Swiss Life Select.
Banky soutěží, ale plošné slevy nepřijdou
V roce 2026 je tak namístě počítat spíše s pokračující stagnací než s výraznějšími pohyby úrokových sazeb. Česká národní banka opakovaně zdůrazňuje, že prostor pro rychlejší snižování základních sazeb zůstává omezený a bude se odvíjet především od udržitelného vývoje inflace a celkové kondice domácí ekonomiky.
Banky proto ve svých očekáváních vycházejí z toho, že se hypoteční sazby budou po většinu roku 2026 pohybovat převážně v pásmu 4,5–5,0 %. Případné poklesy mají mít spíše pozvolný a selektivní charakter a nebudou znamenat plošné zlevnění hypoték napříč celým trhem.
„Zásadní roli bude v roce 2026 sehrávat konkurenční boj o bonitní klienty, především při refinancování hypoték sjednaných v letech 2020 a 2021. Právě zde banky svedou nejtvrdší souboj a nabídnou individuální slevy na úrokových sazbách. Plošné zlevňování hypoték ale na trhu čekat nelze pravděpodobně čekat,“ upozorňuje Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select.
„Hypoteční trh by tak měl v roce 2026 fungovat ve stabilním a relativně předvídatelném prostředí, v němž se nevyplatí spekulovat na výrazné další snižování úrokových sazeb. Klienti, kteří budou vyčkávat v očekávání zásadního zlevnění hypoték, se ho s velkou pravděpodobností nedočkají. Racionálnější strategií je proto přesunout pozornost od načasování sazeb k dlouhodobému finančnímu plánování – tedy k optimalizaci splátek, volbě délky fixace a promyšlené kombinaci financování bydlení s dalšími investičními a zajišťovacími nástroji,“ uzavírá Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select.
