Brněnský kancelářský trh uzavřel rok 2025 s rostoucí neobsazeností a minimem nově zahájených projektů. V Ostravě nová výstavba prakticky stojí a situace není lepší ani v dalších regionech. Developeři mimo Prahu tak stále častěji sázejí na byty, protože kancelářské projekty se bez předpronájmu nebo výjimečné polohy jednoduše nevyplatí.
Brno: zpomalení růstu, vyšší neobsazenost
Brněnský kancelářský trh uzavřel rok 2025 s celkovou plochou 715 700 m² a meziročním růstem 2,3 %. Míra neobsazenosti ke konci čtvrtého čtvrtletí vzrostla na 14,4 %, což odpovídá přibližně 103 100 m² volných prostor. Volné plochy nad 1 000 m² se nacházejí zhruba ve čtvrtině ze stovky moderních kancelářských budov ve městě.
V průběhu roku byly dokončeny dvě novostavby, Skylight X (10 900 m²) v rámci projektu Titanium a Botanická Living Lab od Infondu (10 800 m²). Obě budovy ovšem zůstaly po dokončení z větší části neobsazené.
Rostoucí neobsazenost brzdí nejen vznik nových projektů – nových zahájení výstavby bylo v loňském roce minimum – ale i růst nájemného. Prime nájemné stouplo meziročně jen o 1 EUR na 18 EUR/m²/měsíc.
Celková hrubá poptávka dosáhla 64 900 m² s tím že velká část transakcí se uzavírá mimo trh, což snižuje transparentnost dat. Renegociace tak oficiálně tvořily pouze 13 % objemu. Největší transakcí byl předpronájem přes 10 000 m² v budově Nová Zbrojovka D4 pro společnost z energetického sektoru. Tažnou silou poptávky zůstávají technologické firmy, následované firmami z energetiky a výroby.
Na konci roku bylo ve výstavbě devět projektů s celkovou plochou 92 300 m², z nichž šest o rozloze 51 900 m² by mělo být dokončeno v roce 2026. Hvězdou příštích let zůstává Dornych, jehož dokončení se čeká až v polovině roku 2028. Přesto už nyní láká nájemce jak do kancelářských, tak maloobchodních prostor – zájem o projekt je podle Colliers mimořádný.
„Výhled brněnského kancelářského trhu je opatrný. Ekonomická situace i tržní podmínky zatím nahrávají rezidenční výstavbě před kancelářskou. Část stávajícího kancelářského fondu přitom zastarává a bez investic do renovací bude stále hůře pronajímatelná,“ upozorňuje Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers.
Ostrava: poptávka klesá, výstavba stojí
Ostravský trh s kancelářskými prostory je sice třetím největším v zemi, v kontextu regionu však hraje spíše podpůrnou roli. Celková plocha moderních kancelářských prostor zde dosáhla ke konci roku 2025 přibližně 246 000 m². Míra neobsazenosti se téměř dva roky drží stabilně kolem 11 %, tedy zhruba 26 000 m² dostupných ploch. Asi třetina z toho připadá na IQ Tower společnosti CTP, která budovu postupně modernizuje.
Nová výstavba prakticky stojí. V celém roce 2025 nebyl zahájen ani dokončen žádný nový kancelářský projekt. Ve výstavbě je jediná budova, boutique projekt Václav, v přímém sousedství Masarykova náměstí. Projekt developera Antracit, kombinující kanceláře, maloobchod a bydlení, má být dokončen v první polovině příštího roku.
Hrubá poptávka v roce 2025 dosáhla 11 200 m², tedy zhruba poloviny hodnoty předchozího roku. Pokles je však do velké míry technický: rok 2024 výrazně táhl segment flexibilních kanceláří, jehož aktivita se v loňském roce zastavila. Nízká poptávka pak způsobila stagnaci cen nájmů. Prime nájemné se aktuálně pohybuje v rozmezí 14,00–14,50 EUR/m²/měsíc, průměrné nájemné v moderních budovách na úrovni 13 EUR.
Regiony: sporadická výstavba, přednost má bydlení
„Situace mimo Prahu, Brno a Ostravu zůstává v zásadě nezměněna. Nová kancelářská výstavba v regionálních městech je sporadická. Nájemné u nového projektu by se pohybovalo na úrovni Ostravy nebo níže, což při dnešních stavebních nákladech investici jen těžko ospravedlní. Aby projekt dával smysl, musí jít buď o výjimečnou polohu, předpronájem pro jednoho nájemce, nebo výstavbu pro vlastní potřebu,“ říká Josef Stanko s tím, že výraznou roli hraje také konkurence rezidenčního sektoru. Ceny bytů mimo Prahu totiž v posledních letech výrazně vzrostly, zatímco kancelářské nájemné v regionech stagnuje, takže místní developeři upřednostňují rezidenční výstavbu.
Část poptávky po kancelářích přebírají průmyslové prostory a takzvané SBU (small business units). CTBoxy od CTP, Citysites od Contery nebo projekty skupiny Purposia Group dokáží obsloužit firmy, kterým standardní kancelářská budova nevyhovuje ani kapacitně, ani provozně.
Přesto nové kancelářské v regionech zcela nechybí. V Pardubicích pokračuje výstavba Pernerky, jejíž dokončení se předpokládá ve druhé polovině roku 2028. Kancelářská část je sice relativně skromná, kolem 5 000 m², lze však očekávat úspěšné obsazení, neboť institucionální nájemci v regionu o moderní prostory projevují zájem. V centru Zlína připravuje místní investor PSG výškovou budovu se smíšeným využitím Prospect Zlín.
Větší ambice mají multifunkční projekty Ameside v Plzni od Amadeus Real Estate a Šantovka v Olomouci od Redstone. Oba záměry si kladou za cíl proměnit celé části svých měst v destinace kombinující obchod, kanceláře, bydlení a zábavu. Oba se ale již několik let potýkají s komplikacemi při povolování a jejich plány se průběžně mění.
