Doporučení České národní banky na zpřísnění podmínek pro investiční hypotéky přichází v době, kdy je český rezidenční trh dlouhodobě charakterizován silnou poptávkou a omezenou nabídkou nových bytů. Nová pravidla dopadnou především na ty investory, kteří při nákupu investiční nemovitosti spoléhají na financování hypotékou.
Z dohledového pohledu jde o logický krok, jehož cílem je omezit kumulaci rizika v části trhu nejcitlivější na případnou změnu hospodářského cyklu. Právě investiční byty financované dluhem se totiž v období poklesu cen nebo růstu sazeb mohou stát zdrojem nestability, a to jak na straně domácností, tak bankovního sektoru.
Z pohledu investorů ale tato změna zároveň otevírá otázku, jak efektivně investovat na realitním trhu, respektive alokovat vlastní kapitál v prostředí přísnějších podmínek financování. Menší retailoví investoři, kteří dosud využívali hypotéční páku k budování portfolia nájemních bytů, totiž budou nově čelit vyšším vstupním nákladům a omezené dostupnosti úvěrů. Ekonomická návratnost, i přes využití páky, v některých případech nemusí být vůbec jistá. Zejména pokud nemovitost není pronajímána, popřípadě se nedaří zvyšovat pravidelně nájemné.
Právě v tomto kontextu se jako přirozená alternativa přímých investic do realit nabízejí nemovitostní fondy. Ty umožňují participaci na výnosech z realitního trhu bez nutnosti vysokého jednorázového kapitálu. Navíc lze investovat pravidelně i nepravidelně, často prostřednictvím mobilních aplikací, už od několika tisícikorun. Vhodné je zvolit takový fond, který má nízkou nákladovost a neuplatňuje vstupní a výstupní poplatky.
Zatímco atraktivita konzervativních spořicích produktů v důsledku snižování úrokových sazeb klesá, nemovitostní fondy si udržují vyšší a zároveň stabilní výkonnost, což potvrzuje schopnost realitních trhů generovat atraktivní výnos i v proměnlivém prostředí.
Z pohledu investorů asi nelze očekávat, že by samotná regulace měla zásadní dopad na cenový vývoj nemovitostí. Ten totiž zůstává primárně determinován nedostatečnou výstavbou, zejména ve velkých městech jako je Praha nebo Brno. Opatření ČNB pravděpodobně povede spíše ke změně struktury poptávky než k jejímu oslabení – od drobných investorů k těm středním a velkým.
Z dlouhodobého pohledu zároveň může nová regulace přispět k postupné profesionalizaci investičního trhu s bydlením. Část individuálních investorů může své strategie přehodnotit a přesunout kapitál do kolektivních investičních nástrojů, které nabízejí nejen stabilnější výnosový profil, ale i možnou nižší rizikovost při zachování expozice vůči realitnímu trhu.
Pro nemovitostní fondy tak současný vývoj představuje příležitost – nejen z hlediska přílivu nového kapitálu, ale i dalšího posilování jejich role jako stabilního pilíře investičního prostředí v České republice.
Autor: Libor Fiedler, portfolio manažer CREDITAS investiční společnosti.
