Český development v posledních letech prošel výraznou proměnou. Vyšší náklady na výstavbu, dražší financování i delší povolovací procesy změnily fungování trhu i přístup developerů k přípravě projektů. Z vlastní zkušenosti dnes vidím, že stále větší roli hraje rychlost, flexibilita a správně nastavená struktura financování. Právě ta bude podle mě jedním z klíčových témat dalších let.
Stále častěji totiž bude fungovat kombinace bankovního a alternativního kapitálu. V praxi už dnes vidíme, že řada developerů využívá flexibilní financování především v úvodních fázích projektu, například při akvizici pozemků, přípravě developmentu nebo překlenutí období před získáním finálního bankovního financování. Nejde přitom o náhradu bank, ale o přirozené doplnění financování v situacích, kdy je potřeba rychlost a schopnost reagovat na příležitost v krátkém čase.
Tento trend potvrzují i aktuální analýzy trhu. Letošní studie Deloitte Real Estate Confidence Survey pro střední Evropu ukazuje, že developeři mezi hlavními výzvami dál zmiňují především vysoké náklady na výstavbu, akvizice pozemků a efektivní strukturu financování projektů. Současně většina respondentů očekává další růst investiční aktivity i postupné oživení trhu.
Podobně CBRE ve svém aktuálním výhledu pro český realitní trh upozorňuje, že nabídka nových bytů zůstává dlouhodobě omezená a povolovací procesy stále výrazně zpomalují výstavbu. Právě rychlost financování tak získává stále větší význam, zejména při akvizicích pozemků nebo rozpracovaných projektů.
Developer si dnes nemůže dovolit čekat několik měsíců ve chvíli, kdy potřebuje rychle vstoupit do projektu nebo reagovat na novou příležitost. Alternativní financování proto stále častěji slouží jako nástroj, který umožní projekt připravit, stabilizovat a následně refinancovat standardním bankovním úvěrem.
Vedle rychlosti bude zároveň dál růst význam kvality samotných projektů. Investoři i financující instituce budou více posuzovat zkušenosti developera, realistický rozpočet, lokalitu nebo obchodní strategii projektu. Kapitál bude dostupný především pro projekty, které dávají dlouhodobě ekonomický smysl.
V dalších letech se tak podle mě stane běžným modelem financování situace, kdy developer nejprve využije flexibilní kapitál pro přípravu nebo akvizici projektu a následně přejde na standardní bankovní financování ve stabilnější fázi výstavby. To, co bylo ještě před několika lety spíše výjimkou, se postupně stává běžnou součástí developerského trhu. Development dnes totiž není jen o kvalitním projektu, ale stále více také o schopnosti správně načasovat a strukturovat financování.
Autor: Ondřej Lukeš, obchodní ředitel CREDIX
