Íránské rakety dopadají poblíž Palm Jumeirah. Letiště jsou dočasně zavřená a s omezeným provozem. A tisíce českých investorů, od těch velmi movitých přes ambiciózní střední třídu až po influencery ze sociálních sítí, si pokládají stejnou otázku: co se teď děje s mým bytem? S odpovědí na ni přichází Radoslav Kubiš ml. ze společnosti OK KLIENT.
Od snu k realitě
Dubaj se za posledních pět let stala pro české investory tím, čím bylo ještě nedávno Španělsko: místem, kde se zdálo, že nemovitost nemůže ztratit hodnotu. A data jim dávala za pravdu. V roce 2024 dosáhl dubajský realitní trh rekordních 226 000 transakcí v hodnotě přes čtyři a čtvrt bilionu korun, a první polovina roku 2025 potvrdila nadále rostoucí trend s meziročním nárůstem o 26 %.
Česká stopa v tomto boomu nebyla zanedbatelná. Nemovitosti v Perském zálivu si pořizovaly celebrity i lidé ze střední třídy. Přilákaly je výnosy z nájmu v rozmezí 6–9 % ročně, nulová daň z příjmu v SAE, moderní infrastruktura a pocit bezpečného přístavu mimo Evropu, především po vypuknutí války na Ukrajině.
Právě tahle reputace bezpečného a stabilního města, která pomáhala lákat investice z celého světa, je nyní ohrožená.
Co se děje teď: dvě krize najednou
Íránské raketové útoky na území SAE přišly v nejhorší možný moment. Ne proto, že by region byl dosud v klidu, ale proto, že dubajský trh procházel mírnou korekcí ještě před vypuknutím přímého konfliktu.
Data dubajského pozemkového úřadu ukázala zkraje letošního roku pokles počtu obnovených nájemních smluv i jejich cen. Naopak DLD v březnu 2026 uvedl, že v roce 2025 obnovené nájemní smlouvy vzrostly o 3 % na více než 514 tisíc. Korekční riziko ale opravdu existovalo už před útoky: Ratingová agentura Fitch v květnu 2025 varoval před možným poklesem cen až o 15 % v H2 2025–2026 kvůli prudkému růstu nabídky.
Reakce na realitním trhu byla rychlá: odklady obchodů, zmrazení nových investičních rozhodnutí, otázky o likviditě. Investoři, kteří si koupili byt jako off-plan projekt s dokončením za dva nebo tři roky, teď čelí nejistotě o tom, jak bude trh vypadat v okamžiku předání klíčů.
„Geopolitické riziko v Perském zálivu není nové, ale přímé vojenské útoky na území SAE jsou kvalitativně jiná situace. Pro investory, kteří nakupovali s horizontem tří až pěti let a průběžného výnosu z nájmu, je klíčové si nyní chladně odpovědět na dvě otázky: jaká je moje skutečná expozice a jak je krytá. Impulzivní rozhodnutí, jako je prodávat za každou cenu nebo naopak přikupovat v panice, bývají v takových chvílích ta nejhorší,“ říká Radoslav Kubiš ml.
Daňová iluze: co si Češi občas spočítají špatně
Jedním z největších magnetů pro české investory bylo přesvědčení, že Dubaj znamená nulové daně. Realita je ale trochu složitější. V SAE skutečně žádná daň z příjmu fyzických osob neexistuje. Pro českého daňového rezidenta to ale neznamená, že příjem z nájmu dubajského bytu nebude zdaněn. Celosvětové příjmy, tedy i ty pocházející ze zahraničí, musí být zahrnuty do daňového přiznání k dani z příjmů. A protože v SAE je daňová sazba nulová, není v Česku co započítat; příjem se zdaňuje standardně podle českých zákonů. Mýtus „v Dubaji je 0 %, tak nic neřeším“ pro české investory prostě neplatí.
Klíčem je nová smlouva o zamezení dvojího zdanění mezi ČR a SAE, která se uplatňuje od roku 2025. Pokud v Dubaji žádná daň není, není ani možné žádnou daň započíst; zdanění příjmů z pronájmu či prodeje dubajské nemovitosti tak bude shodné se zdaněním příjmů z nemovitostí umístěných v Česku.
Jinými slovy: ti, kdo si kupovali dubajský byt s kalkulací čistého výnosu bez daně, mohou zjistit, že jejich skutečný čistý výnos je o několik procentních bodů nižší, než ukazoval prodejní prospekt.
„Setkáváme se s investory, kteří mají skvělý výnos z pronájmu v dirhamech, ale zapomněli ho zahrnout do českého daňového přiznání. To je chyba, která může být velmi drahá. Příjem z pronájmu zahraniční nemovitosti je pro českého daňového rezidenta zdanitelný příjem, bez ohledu na to, jaké daňové podmínky platí v zemi, kde nemovitost leží,“ upozorňuje Radoslav Kubiš ml.
Pojistná stránka: kryje pojistka škodu z války?
Samostatnou kapitolou je pojistná ochrana samotné nemovitosti. Českojazyčná propagace dubajských investic se soustřeďuje na výnosy a o pojistné architektuře se mluví výrazně méně.
Standardní pojistky nemovitostí v SAE, obdobně jako jejich české protějšky, obsahují výluky pro válečné a teroristické události. Pokud by v důsledku přímého vojenského zásahu došlo ke škodě na majetku, investor by zjistil, že pojistka nekryje právě to, k čemu došlo. Specializované krytí válečných rizik existuje, ale musí být vědomě sjednáno, a jeho dostupnost se v aktuální geopolitické situaci rychle mění.
„Investoři do zahraničních nemovitostech velmi často řeší pojistku spíše jako formalitu. Přitom je to klíčový dokument. Otázky, které by si měl každý majitel dubajského bytu položit: jsem pojištěn pro případ přímé fyzické škody způsobené konfliktem? A pokud ne, co pojistka skutečně kryje? Odpovědi mohou být překvapivé,“ doplňuje Radoslav Kubiš ml.
Výhled: panika, nebo příležitost?
Dubaj není prvním globální trhem, který prochází geopolitickým testem. A historická data ukazují, že trhy s nemovitostmi v dynamicky rostoucích ekonomikách mívají silnou absorpční schopnost, ovšem za předpokladu, že konflikt nemá charakter dlouhodobé destabilizace celého regionu.
Bezpečnost byla jedním z hlavních argumentů pro nákup nemovitostí v SAE. Pokud se region dostává do přímého bezpečnostního napětí, investoři přirozeně začnou zvažovat alternativy. Lze tak sledovat ochlazení investičního i turistického zájmu o SAE, naopak evropské nemovitosti, zejména v konzervativních a stabilních zemích, mohou z této situace těžit.
Pro ty, kteří již investici mají, platí realistický a opatrný přístup: preference ověřených developerů, dokončených projektů a lokalit s trvalou poptávkou pomáhá oddělit skutečné investiční příležitosti od momentálních spekulativních vln.
„Dubajský trh nepřestane existovat ani v případě prodlouženého konfliktu, ale změní se jeho charakter a riziková prémie. Pro stávající investory je nejdůležitější udělat si jasno ve třech věcech: daňová situace v České republice, pojistné krytí nemovitosti a reálná likvidita v případě potřeby rychlého prodeje. To jsou tři oblasti, kde mohou přijít nepříjemná překvapení,“ uzavírá Radoslav Kubiš ml.
