Praha se v debatě o bydlení často soustředí na aktuální ceny bytů a nájmů. Skutečný problém je ale hlubší. Hlavní město dlouhodobě nedoplňuje bytový fond tempem, které by odpovídalo jeho růstu, změnám ve struktuře domácností a poptávce po bydlení – podle některých odhadů v Praze dlouhodobě chybí až sto tisíc bytů. Srovnání s Helsinkami a Varšavou ukazuje, že města, která chtějí udržet bydlení dostupné pro širší část obyvatel, nemohou spoléhat na dílčí zásahy. Potřebují stabilní výstavbu, předvídatelné povolování a schopnost plánovat s několikaletým předstihem.
Projekt Pražské bydlení pod lupou pracuje se srovnáním právě s Helsinkami a Varšavou proto, že obě města nabízejí pro Prahu užitečný kontrast. Helsinky ukazují zkušenost města, které v minulých letech dokázalo stavět výrazně více a tím alespoň částečně brzdit tlak na ceny a nájmy. Varšava je naopak rychle rostoucí středoevropská metropole s vysokou stavební aktivitou, ale také s velmi silným růstem cen. Ani jedno město není jednoduchým vzorem k okopírování. Obě ale ukazují, že bez dostatečné nabídky se dostupnost bydlení zhoršuje a že reakce trhu přichází vždy se zpožděním.
Praha se cenou blíží Helsinkám, ale je nejméně dostupná
Podle Deloitte Property Indexu 2025 se Praha v roce 2024 cenou nových bytů téměř vyrovnala Helsinkám. Průměrná nabídková cena nového bytu v Praze dosáhla 6 121 EUR za metr čtvereční, v Helsinkách 6 162 EUR. Rozdíl je však v dostupnosti vůči příjmům. Na pořízení bytu o velikosti 70 metrů čtverečních bylo v Praze v roce 2024 potřeba přibližně 15 hrubých ročních mezd, zatímco ve Varšavě 9,7 a v Helsinkách přibližně 9,1. V roce 2026 se nůžky ještě více rozevřely: v Praze je na stejný byt potřeba už zhruba 16 ročních mezd, zatímco ve Varšavě potřebná částka naopak klesla na přibližně 9,2 mzdy. Méně dostupné bydlení než Praha mělo v roce 2024 už jen Amsterdam a Atény.
Zajímavý obrázek dává i srovnání nájmů, kde je pořadí obrácené. Průměrné nájemné v Praze vychází na 16,5 EUR za metr čtvereční měsíčně, ve Varšavě je to 17,9 EUR a v Helsinkách 22,3 EUR. Praha tak zůstává v nájmech ze všech tří měst nejlevnější, ukazuje se ale, že čím dál víc lidí je do nájemního bydlení tlačeno právě proto, že vlastní bydlení se stává obtížně dosažitelným.
Rozdíl je vidět i na tempu výstavby
Rozdíl mezi Prahou, Helsinkami a Varšavou je dobře patrný na kapacitě výstavby. Praha v roce 2024 podle ČSÚ zahájila výstavbu 8 191 nových bytů (meziročně o 43,2 % více) a dokončila jich 6 511, tedy přibližně 4,6 bytu na 1 000 obyvatel – šlo o vůbec největší výstavbu ze všech českých krajů. Helsinky dokončily 4 061 bytů (asi 5,9 bytu na 1 000 obyvatel), výrazně méně, než byl jejich cíl sedmi tisíc bytů; na trh zde stále dopadá ekonomická nejistota a slabší spotřebitelská důvěra. Varšava dokončila 14 094 bytů, tedy zhruba 7,6 bytu na 1 000 obyvatel, i zde ale objem meziročně klesl a poptávka nadále převyšuje nabídku.
I při zohlednění rozdílné velikosti měst tak Praha ze srovnání vychází nejslaběji. Tato čísla jsou důležitá i proto, že bytová výstavba nereaguje na poptávku okamžitě. Byty, které dnes na trhu chybí, jsou často důsledkem povolení, plánů a rozhodnutí starých mnoho let. Podle ČSÚ bylo v Praze v roce 2025 zahájeno 7 380 bytů a dokončeno 5 303 bytů, tedy méně, než kolik město podle svých strategických dokumentů dlouhodobě potřebuje. Strategie rozvoje bydlení hlavního města Prahy pracuje s cílem stavět zhruba 9 000 až 10 000 bytů ročně, ten se přitom podle dostupných dat nepodařilo naplnit ani jednou za posledních nejméně 20 let.
Co Prahu brzdí
Odborný garant projektu Pražské bydlení pod lupou Jakub Kuneš vysvětluje: „Povolování brzdí kombinace složité legislativy, roztříštěné odpovědnosti, kapacity úřadů a nejistoty v tom, co je v daném území politicky a urbanisticky přijatelné. Významnou roli hraje i množství regulací, které určují například přípustnou výšku a hustotu zástavby nebo požadavky na parkování – v souhrnu tím ale dochází k omezování počtu bytů, které lze na území postavit. Developer je navíc často vystaven dlouhému a obtížně předvídatelnému byrokratickému maratonu, během něhož nemusí být dlouho jasné, zda a za jakých podmínek bude možné projekt uskutečnit.“
K cíli deset tisíc bytů ročně dodává: „Tento cíl může na pozadí současných čísel působit ambiciózně, z mého pohledu ale spíš odpovídá minimu, které by se v Praze mělo ročně stavět. Za posledních nejméně dvacet let se v Praze totiž ani jednou nezačalo stavět deset tisíc bytů za rok, takže každoročně vzniká další bytový deficit. Pokud bychom ho chtěli výrazně snížit například během deseti let, výstavba by se v některých letech musela přiblížit až dvaceti tisícům bytů, tedy téměř čtyřnásobku počtu dokončeného v roce 2025.“
K novele stavebního zákona, od které si trh slibuje zjednodušení procesů, Kuneš dodává: „Nový stavební zákon může pomoci, pokud zjednoduší a zpřehlední rozhodování v praxi. Sám o sobě ale výstavbu nenastartuje, rozhodující bude, jak budou fungovat úřady, digitalizace a koordinace mezi hlavním městem a městskými částmi.“
Poučení pro Prahu
Zahraniční zkušenost nevede k jednoduchému závěru, že stačí „postavit víc“. Ukazuje ale jasně, že bez dostatečné a předvídatelné výstavby se dostupnost bydlení dlouhodobě zhoršuje. Praha potřebuje rychlejší a srozumitelnější povolování, lepší využití území s existující infrastrukturou, aktivnější práci s městskými pozemky a širší nabídku forem bydlení včetně nájemního a dostupného bydlení.
Z Helsinek plyne, že dlouhodobě vyšší výstavba dokáže zmírňovat tlak na ceny a nájmy, ale jen tehdy, pokud je stabilní a nepřichází ve vlnách. Z Varšavy plyne, že ani aktivní trh není imunní vůči prudkému růstu cen, pokud nabídka nestačí tempu poptávky.
Na otázku, zda Praze při zvýšení výstavby hrozí spíš scénář jako ve Varšavě, nebo v Helsinkách, Kuneš odpovídá: „Praze v tuto chvíli nehrozí ani jeden scénář v čisté podobě. Helsinky ukazují, že dlouhodobě vyšší výstavba může zmírnit tlak na ceny a nájmy, ale také že náhlý propad výstavby se později vrací jako problém. Varšava zase ukazuje, že ani vysoký objem výstavby sám o sobě nemusí stačit, pokud zároveň velmi rychle roste poptávka a ceny. Pro Prahu je největším rizikem spíše to, že bude dál oscilovat mezi nedostatečnou výstavbou, dlouhým povolováním a politickými spory o jednotlivé projekty – to všechno jsou věci, které bydlení zdražují. Praha potřebuje vlastní stabilní trajektorii: průběžně povolovat a dokončovat dostatek bytů, lépe využívat území s existující infrastrukturou a současně hlídat kvalitu veřejného prostoru.“
Praha proto potřebuje především funkční systém: takový, který umožní nové byty povolovat a dokončovat průběžně, v rozsahu odpovídajícím růstu města a systematicky, aby nová výstavba navazovala na adekvátní infrastrukturu a občanskou vybavenost. Bez toho se problém dostupnosti bydlení nebude zmenšovat. Bude se pouze přesouvat do vyšších cen, dražších nájmů a horší dostupnosti města pro další generaci obyvatel.
