Poslední čísla o realitním trhu, která vydala skupina European Housing Services, hlásí stagnaci pražského trhu a propady v cenách středočeského i jihomoravského. Jakkoli mohou dávat naději, že dostupné ceny bydlení je možné vyčekat, opak je pravdou. Nejedná se o nic jiného než poslední pokles před pořádným nadechnutím, které už počítáme na jednotky týdnů. A s ním i konec nadějí na výhodný nákup. Tedy pokud se zájemci k situaci nepostaví chytře. A letos poprvé stojí možnosti trhu tak trochu i díky nám na jejich straně.
Stagnace pražského trhu není překvapivá. Po mírném nadechnutí na začátku července, kdy ČNB deaktivovala svůj nesmlouvavý census v podobě ukazatele DSTI, se část lidí, kteří už měli našetřeno na hypotéku, ale neprošli požadavkem na čistý měsíční příjem, rozhodla konat. O čtyři měsíce později Hypomonitor ČBA hlásí, že objem uzavřených hypoték vzrostl v září meziročně o 90 %. Je to ale devadesátiprocentní meziroční nárůst oproti umrlčímu září 2022, kdy byla hypotečnímu trhu ještě o dost větší zima, než jaká je teď na pražských ulicích ráno. Zájemců o hypotéku je zkrátka pořád málo, čemuž odpovídají i stagnující ceny.
Nižší sazby a vyšší ceny nemovitostí mohou přijít dříve, než domácnosti očekávají
To se ale může brzy změnit. Zářijová inflace totiž zpomalila na 6,9 % – tedy více, než očekávala ČNB. Ta přitom předpokládala snížení základní úrokové sazby již v prvních měsících příštího roku. V kuloárech nyní zaznívá, že vzhledem k nečekaně rychlému poklesu inflace by se základní úroková sazba mohla snižovat ještě letos. Jakmile to přijde, zareagují banky intenzivnějším snižováním úrokových měr u hypoték. Odložená poptávka vystřelí vzhůru a vynese s sebou i ceny kvalitních pražských nemovitostí. To ostatně potvrdila i Karin Kubelková, členka bankovní rady, podle které jsou nyní ceny nemovitostí na svém dně a v následujícím období už ČNB očekává pozvolný nárůst cen. Společně s ním očekává ČNB také nárůst mezd. O kolik? Podle ČNB můžeme příští rok počítat s nárůstem mezd o 8 %, které potáhnou další růst cen nemovitostí v Praze.
Pero je mocnější než meč, a často i než trh. Čím víc se bude v médiích mluvit o poklesu hypotečních sazeb, tím méně budou majitelé prodávat. Raději si počkají, podpoří nervozitu zájemců o vlastní bydlení, na trh se nahrne více lidí… nemluvě o tom, že každé další vyjednávání o ceně nepovede k jejímu snížení, ale opět i k možnému zvýšení. Právě teď se nacházíme ve stavu, kdy reálné ceny v Praze za poslední rok a půl očištěné o inflaci klesly o více jak 20 %. Nebude to ale trvat věčně. Pro nákup kvalitní nemovitosti v Praze za dobrou cenu zbývá maximálně 8-12 týdnů. Ujíždí jim vlak.
Hypotéka je mrtvá, ať žije hypotéka
Obejdete se bez hypotéky? Těžko – hypotéka je stále hlavní nástroj pro financování vlastního bydlení. Má ale jeden nešvar, který se projevuje právě nyní, v době investičního okna. Nevyčekáte ji. Kdo nezvládne vysokou úrokovou sazbu, koupí za rok nebo za dva sice možná s menšími splátkami, ale o to dražší a méně kvalitní nemovitost. Nabídka cihlových bytů v osobním vlastnictví v Praze za posledních 12 měsíců klesla o více jak 16 %, jak se víc a víc lidí odhodlalo skousnout drahou hypotéku a koupit, dokud je z čeho vybírat, případně prodávající jen stáhli nabídku z trhu, protože vědí, že když s prodejem počkají, prodají za vyšší cenu. U těch opravdu kvalitních to platí dvojnásob.
Trh je ale živý organizmus. Cesta průměrného Pražana k hypotéce by dnes neměla začínat v bance, ale mnohem dříve. Proč bych čekal na levnější sazbu a zaplatil za to dražší cenou méně kvalitní nemovitosti, když si mohu cenu nemovitosti takřka zafixovat a ještě mít jistotu, že je skutečně nejlepší – jak cena, tak samotná nemovitost? Jsou tu nástroje, které umožňují hypotéku tímto způsobem odložit, až bude levnější. A je mrzuté, jak málo se o nich ví.
Češi jsou přístupní inovacím – jsou ale hranice, přes které u nich stále nejede vlak. Nemají problém investovat do bitcoinu, kterému možná tak docela nerozumí, ale když dojde na lámání chleba, stanou se z nich konzervy – střechu nad hlavou, největší investici v životě, stejně vybírají sami od realitního zprostředkovatele, i když vědí, že nekope za kupujícího, ale za prodávajícího. A korunu tomu nasadí tím, že se následně vydají pro hypotéku rovnou do banky, aniž by měli v zádech někoho, kdo ví, jak přesně se s bankou bavit, aby jim vyšla maximálně vstříc. Desítky tisíc Čechů si tak šlapou po štěstí tím, že nevyužívají potenciál, jaký jim hypotéka nabízí, v kombinaci se službami, pro které je na trhu nyní místo.
Češi se musí naučit hedgovat s hypotékou. Jinudy pro „hypotékáře“ cesta k dobrému bydlení nevede
V Česku dosud nebylo běžné, aby zájemci o vlastní bydlení využívali pomoc někoho, kdo jim nejen pomůže vybrat skutečně kvalitní byt a vyjednat dobrou cenu, ale i zajistit výhodné financování. Nebyl důvod hedgovat ceny nemovitostí, na které člověk s průměrným příjmem ve svém městě dosáhl, a překlenovat dvouprocentní úrokové sazby. Ale tahle doba je pryč. Právě hedgování, tedy smluvní zafixování ceny za dnešních podmínek jen s mírným nárůstem, i když skutečná cena bude brzy růst mnohem rychleji a nekontrolovaně, je nyní ta správná cesta.
A proto je tu Ownest. Samozřejmě dbá na bezpečí svých klientů i investorů, a tak se zatím nehodí pro každého. Těm, kteří už jsou ale na hypotéku skoro připraveni, pomůže hedgováním získat drahocenný čas navíc. A po tu dobu, kdy si budou pronajímat svůj vysněný byt od investora, který ho pro ně koupil, nebudou muset trnout, že propásli svoji šanci získat bydlení podle svých představ, ale v klidu si zajistí prostředky a příjem, aby se nejpozději za dva roky stali vlastníky. Byt od investora odkoupí za předem dohodnutou cenu, do níž se promítá i sleva, kterou pro ně Ownest vyjednal při odkupu bytu od původního vlastníka.
Nastává klid před bouří. Řešit hypotéku až v této bouři bude fungovat jako deštník, se všemi jeho fyzikálními vlastnostmi. Naopak podchytit financování ještě před ní a cenu kvalitní nemovitosti hedgovat tak, aby byla nižší než ta tržní, je namísto deštníku střecha s hromosvodem. Kde bouři přečkáte vy?
Autor: Martin Machala, Ownest
