Investiční aktivita na trhu komerčních nemovitostí ve střední a východní Evropě pokračovala v prvním pololetí roku 2026 v růstu. Celkový objem transakcí v pěti sledovaných zemích, tedy v Polsku, České republice, Maďarsku, Rumunsku a na Slovensku, přesáhl 5,5 miliardy eur, což představuje meziroční nárůst o 6 %. Výraznou roli přitom hraje český kapitál. Čeští investoři zde realizovali investice za přibližně dvě miliardy eur a připadalo na ně 36 % celkového objemu investic do komerčních nemovitostí. Vyplývá to z nejnovějšího reportu společnosti Knight Frank.
Česká republika zůstává druhým největším investičním trhem v regionu. V prvním pololetí se zde uskutečnily transakce za přibližně 1,5 miliardy eur, což odpovídá 26 % celkového objemu investic ve střední a východní Evropě. Meziročně šlo o pokles o 33 %, který však navazuje na mimořádně silný a rekordní rok 2025. Podle Knight Frank zůstává český trh vysoce likvidní a zájem investorů nadále silný.
Český kapitál expanduje za hranice domácího trhu
Domácí a regionální kapitál patří k hlavním motorům současného oživení investičního trhu ve střední a východní Evropě. V České republice připadalo v prvním pololetí na domácí investory 75 % celkového objemu transakcí. Čeští investoři jsou zároveň stále aktivnější za hranicemi a vedle dalších zemí regionu hledají příležitosti také v západní Evropě. V letošním roce realizovali transakce například v Německu, Rakousku, Chorvatsku a Slovinsku.
Rostoucí sílu českých realitních fondů dokládá také vývoj objemu aktiv pod jejich správou, který podle dat Asociace pro kapitálový trh České republiky (AKAT ČR) roste průměrným tempem 37 % ročně.
„Rostoucí síla českého kapitálu a dostupnost různých forem financování rozšiřují investiční možnosti domácích investorů. V prvním pololetí letošního roku připadalo na český kapitál 36 % celkového objemu investic v regionu. Vzhledem k omezené velikosti domácího trhu hledají čeští investoři stále častěji příležitosti v zahraničí, a to jak v dalších zemích střední a východní Evropy, tak i v západní Evropě. Prostor pro další expanzi českého kapitálu zůstává významný,“ říká Josef Karas, Head of Investment ve společnosti Knight Frank.
„Domácí a regionální investoři jsou v současné fázi investičního cyklu aktivnější než řada zahraničních hráčů. Díky detailní znalosti jednotlivých trhů a schopnosti rychle reagovat na změny cen dokážou rychleji využívat nově vznikající investiční příležitosti. Současně se však do regionu postupně vrací také kapitál ze Spojených států, Asie a Jihoafrické republiky a roste aktivita investorů ze západní Evropy,“ doplňuje Lenka Šindelářová, Head of Research ve společnosti Knight Frank.
Mezi nejvýznamnější akvizice českých investorů patří například nákupní centrum Posnania v Poznani, které získal fond Trigea Funds, portfolio retail parků Vendo Parks získané společností Star Capital Finance nebo kancelářská budova Wilanów Royal, kterou koupila společnost WOOD & Company. K dalším významným transakcím patří nákup obchodního centra Korzó v maďarské Nyíregyháze skupinou DRFG nebo akvizice portfolia retail parků v Rumunsku společností Star Capital Finance.
Více než 80 % investic v regionu mířilo do Polska a Česka
Největším investičním trhem ve střední a východní Evropě zůstává Polsko, na které v prvním pololetí připadlo 55 % celkového objemu transakcí. Investiční aktivita zde meziročně vzrostla o 77 %. Česká republika měla 26% podíl, Maďarsko 11 %, Rumunsko a Slovensko shodně 4 %.
Knight Frank očekává, že investiční aktivita v regionu zůstane silná také ve druhém pololetí. V Polsku by celoroční objem investic mohl dosáhnout šesti miliard eur, což by znamenalo nejlepší výsledek od pandemie. V České republice by se měl objem transakcí za celý rok přiblížit třem miliardám eur. Přestože půjde o nižší úroveň než v rekordním roce 2025, zůstane výsledek výrazně nad dlouhodobým průměrem.
Nájemní bydlení získává ve střední a východní Evropě na významu
Největší podíl na investicích v regionu měly v prvním pololetí kanceláře, které představovaly 27 % celkového objemu transakcí, tedy přibližně 1,5 miliardy eur. Druhým nejsilnějším segmentem byl retail s 25 % a objemem 1,4 miliardy eur. Průmyslové a logistické nemovitosti představovaly 19 % trhu, tedy 1,04 miliardy eur.
Výrazně posílil také segment nájemního bydlení, jehož podíl vzrostl na 21 % celkového objemu investic. Vedle rekordní transakce v segmentu nájemního bydlení v Polsku přispělo k jeho růstu několik významných transakcí v Praze. Tuzemští institucionální investoři, mezi nimi REICO, Mint Living, Dostupné bydlení České spořitelny a Kooperativa, realizovali několik forward-purchase transakcí. Největší letošní transakcí se zároveň stala akvizice portfolia 760 nájemních bytů na jihu Prahy skupinou WOOD & Company.
Česká republika má výraznou pozici také v hotelovém segmentu. Hotelové nemovitosti tvořily 4 % celkového regionálního investičního objemu, přičemž 62 % těchto investic připadalo právě na český trh.
Ve druhém pololetí mají český trh táhnout kanceláře
Knight Frank očekává, že ve druhé polovině roku zůstane investorská poptávka v regionu silná. Jedním z hlavních motorů investiční aktivity v České republice by měl být pražský kancelářský sektor, kterému nahrává omezená nová výstavba a očekávaný růst nájemného. Investoři by měli nadále projevovat silný zájem také o průmyslové a logistické nemovitosti a nájemní bydlení.
Výnosové míry zůstávají napříč regionem převážně stabilní. V České republice činila na konci prvního pololetí prime výnosová míra u kanceláří a průmyslových nemovitostí 5,00 %, u nákupních center 5,75 %. Rostoucí konkurence o nejkvalitnější aktiva přitom může v některých segmentech vytvářet prostor pro další mírnou kompresi výnosových měr.
Podle Knight Frank by se v dalších měsících měl dále rozšiřovat také okruh zahraničních investorů působících v regionu. Vedle již aktivních investorů ze střední a východní Evropy a amerických private equity fondů očekává společnost vyšší aktivitu severských institucionálních investorů, francouzského kapitálu a dalších mezinárodních hráčů. Český kapitál však podle aktuálního výhledu zůstane jedním z hlavních zdrojů investiční aktivity v regionu.
