Nájemní bydlení v České republice prochází zásadní proměnou. Zatímco ještě před několika lety bylo vnímáno jako přechodné řešení, v roce 2026 se stává dlouhodobou volbou pro stále širší skupiny obyvatel. Vyplývá to z aktuálního Trend Reportu 2026, který mapuje vývoj realitního trhu a změny v preferencích domácností.
Podle průzkumu mezi experty roste podíl lidí žijících v nájmu napříč generacemi – nejen mezi mladými, ale nově i mezi rodinami a lidmi ve středním věku. Důvodem je především dlouhodobě nízká dostupnost vlastnického bydlení, setrvávající vysoké úrokové sazby a změna životního stylu směrem k větší flexibilitě. „Nájemní bydlení už není vnímáno jako dočasné řešení před vlastním bydlením. Stává se plnohodnotnou alternativou, která odpovídá současným ekonomickým i společenským podmínkám. Hlavně nabízí možnost kvalitního bydlení, doplňkové služby a reaguje na aktuální poptávku a trendy,“ říká Zdenka Klapalová, prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí a partnerka Knight Frank.
Ceny nájmů dál rostou, tempo se ale stabilizuje
Trend Report 2026 potvrzuje, že nájemné v posledních letech výrazně rostlo, zejména ve velkých městech. V roce 2026 se však trh postupně stabilizuje – meziroční růst nájmů se pohybuje nejčastěji v rozmezí 4 až 6 %, v některých regionech ale může dosahovat až kolem 10 %. Průměrná cena nájemního bydlení v Česku se na začátku roku 2026 pohybuje kolem 313 Kč za m², což představuje meziroční nárůst zhruba o 5–6 %. „Trh se postupně dostává do fáze stabilizace. Nabídka nájemního bydlení roste, což pomáhá zmírňovat extrémní cenové výkyvy,“ doplňuje Zdenka Klapalová.
Regiony: Česko není jeden trh, rozdíly se dál prohlubují
Aktuální data potvrzují, že nájemní trh v Česku nelze vnímat jako jednotný celek. Rozdíly mezi regiony i jednotlivými částmi měst zůstávají výrazné a v čase se dále prohlubují. Nejvyšší nájemné si dlouhodobě drží Praha, kde se u starších bytů ceny ve vybraných městských částech pohybují přibližně od 370 do 490 Kč za m². Například v Praze 1 dosahuje nájemné kolem 490 Kč za m², v Praze 2 přibližně 470 Kč a ve vybraných částech širšího centra, jako je Praha 3 nebo Praha 6, se pohybuje mezi 420 a 430 Kč za m².
Mimo hlavní město jsou ceny nižší, rozdíly mezi regiony jsou však stále výrazné. V Brně se nájemné pohybuje kolem 355 Kč za m², ve Středočeském kraji přibližně 315 Kč a například v Pardubicích nebo Plzni okolo 285 Kč za m². Na opačném konci spektra stojí regiony jako Ústí nad Labem nebo Ostrava, kde se ceny drží výrazně níže, přibližně mezi 205 a 215 Kč za m².
„Český nájemní trh se stále více diferencuje a nelze ho vnímat jako jeden celek. Zatímco Praha a Brno narážejí na limity dostupnosti, v dalších regionech vidíme postupné dohánění cen i rostoucí zájem o kvalitní nájemní bydlení. Právě to vytváří prostor pro rozvoj institucionálních projektů, které přinášejí vyšší standard i větší stabilitu pro nájemníky,“ říká Zuzana Chudoba, zakladatelka a majitelka společnosti BTR Group.
Více bytů v nabídce, ale poptávka zůstává silná
Pozitivním signálem je rostoucí nabídka nájemního bydlení, a to zejména mimo hlavní město. Podle Trend Reportu 2026 bylo v regionech v průběhu roku 2025 k dlouhodobému pronájmu k dispozici více než 18 tisíc bytů, což představuje výrazný meziroční nárůst a potvrzuje postupné oživování nabídky po předchozím období omezené výstavby a nízké mobility na trhu. Celkově se nabídka nájemních bytů v České republice meziročně zvýšila téměř o 30 %. Tento růst je tažen nejen návratem části bytů z krátkodobých pronájmů zpět na trh, ale také novými projekty institucionálního nájemního bydlení a vyšší aktivitou individuálních investorů. Výraznější nárůst nabídky je přitom patrný právě v krajských městech a jejich zázemí, kde se postupně rozšiřují možnosti dostupnějšího bydlení.
Navzdory rostoucí nabídce však trh zůstává velmi dynamický. Podle dat Trend Reportu se nájemní byty i nadále pronajímají v relativně krátkém čase, často během několika týdnů od zveřejnění nabídky. To ukazuje, že poptávka po nájemním bydlení zůstává silná napříč regiony a nadále převyšuje nabídku v atraktivních lokalitách.
Změna chování domácností: flexibilita místo vlastnictví
Vedle ekonomických faktorů hraje stále významnější roli i proměna preferencí domácností. Podle Trend Reportu 2026 se nájemní bydlení postupně stává standardní volbou nejen pro mladší generaci, ale i pro část rodin a lidí ve středním věku. Důvodem není pouze zhoršená dostupnost vlastnického bydlení, ale také změna životního stylu, která klade větší důraz na flexibilitu, mobilitu a menší dlouhodobé finanční závazky.
Rostoucí význam nájemního bydlení souvisí i s proměnou pracovního trhu a životních strategií. Domácnosti častěji odkládají rozhodnutí o koupi nemovitosti, jsou otevřenější stěhování za prací a více zohledňují celkové náklady na bydlení, včetně energií a služeb. Nájem tak přestává být vnímán jako přechodné řešení a stává se plnohodnotnou alternativou, která lépe odpovídá současné ekonomické realitě.
„Cenově lze u bydlení očekávat další růst, zejména u novostaveb a kvalitních projektů v dobrých lokalitách, a to především kvůli chronickému nedostatku nové nabídky, drahé výstavbě a pomalému povolování. Poptávkově se trh rozdělí: část domácností zůstane mimo vlastnické bydlení kvůli dostupnosti financování, což výrazně posílí nájemní segment a institucionální nájemní bydlení,“ uvádí Marcel Soural, zakladatel společnosti Trigema.
Trend Report zároveň ukazuje, že lidé jsou ochotni investovat vyšší podíl svých příjmů do kvalitního nájemního bydlení, pokud jim přináší lepší lokalitu, dostupnost služeb nebo vyšší standard. Tento posun se promítá i do rostoucí poptávky po profesionálně spravovaných projektech nájemního bydlení.
Výzvy zůstávají: dostupnost i legislativa
Navzdory pozitivním trendům zůstává nájemní bydlení v Česku zatíženo řadou strukturálních výzev. Podle Trend Reportu 2026 je klíčovým problémem přetrvávající nedostatečná výstavba zejména v ekonomicky nejsilnějších regionech, kde je poptávka po bydlení dlouhodobě nejvyšší. Tempo povolování nových projektů nadále zaostává za potřebami trhu, což omezuje schopnost pružně reagovat na rostoucí poptávku a udržuje tlak na růst nájemného. Významnou roli hraje také složitost a délka povolovacích procesů, které prodlužují přípravu developerských projektů o několik let a zvyšují jejich nákladovost. To se následně promítá do cen nájemního bydlení, zejména ve velkých městech a jejich okolí. Nedostatečná nabídka nových bytů tak zůstává jedním z hlavních faktorů, které brání výraznějšímu zlepšení dostupnosti bydlení.
Trend Report zároveň upozorňuje, že bez stabilního a předvídatelného legislativního prostředí bude další rozvoj nájemního trhu limitovaný. Klíčová je nejen podpora výstavby, ale i vytvoření jasných pravidel pro fungování nájemního bydlení, která zvýší jistotu jak pro investory, tak pro nájemníky.
Výzvou zůstává i regionální nerovnováha – zatímco v některých částech republiky nabídka postupně roste, v nejžádanějších lokalitách zůstává nedostatečná. Bez systémových změn tak nelze očekávat rychlé narovnání trhu ani výraznější pokles cen nájemního bydlení.
