Společnost Savills sleduje na pražském trhu změny v přístupu firem ve vztahu k pronájmu kancelářských prostor. Aktuálními trendy jsou renegociace, podnájmy, servisované kanceláře a znovu je i zájem o rekonstruované budovy. V hledáčku firem se současně objevují prostory z druhé ruky, kde je možné převzít dokončený a často i atraktivní interiér, realizovaný jinou společností. Tyto změny se dějí v důsledku nedostatečné kancelářské výstavby v Praze, která je na nejnižší úrovni minimálně za poslední dekádu. I takové transakce však mohou mít pozitivní dopad v rámci ESG strategie firem – některé stávající budovy po rekonstrukci mohou splňovat současné náročné požadavky na úspornost. Zelené nájemní smlouvy se totiž podle průzkumu Savills stanou do roku 2026 naprosto běžnou součástí nájemních smluv.
Renegociace neboli tzv. obnovení smluv a prodloužení nájmu ve stávajících prostorách dosáhly za čtvrtý kvartál roku 2023 dokonce 60 %, tedy 100 100 m2, z celkového objemu realizovaných transakcí, které činily za stejné období 166 700 m2. „Nárůst podílu prodloužených nájemních smluv je přirozenou reakcí na současnou situaci na trhu, kde absence výstavby nových kancelářských budov vede k menší nabídce dostupných prostor. V mnoha případech však nutí společnosti k dočasnému řešení. Firmy sice odloží plány na stěhování, ale dříve či později jej budou muset nevyhnutelně uskutečnit. Je třeba si uvědomit, že ne všechny budovy lze modernizovat tak, aby vyhovovaly současným rostoucím potřebám, jakými jsou například nabíjecí stanice pro elektromobily,“ komentuje Pavel Novák, Head of Office Agency v Savills.
Podnájmy
Sekundární nabídka prostor, tzn. nabídka od firem, které nabízí své již pronajaté nicméně nevyužité prostory k podnájmu, se v posledních třech kvartálech v Praze zvyšovala a v závěru roku dosáhla 60 200 m2. Přes 70 % těchto ploch se nacházelo na území Prahy 4 a Prahy 5. „Podnájmy jsou řešením pro firmy, které mají pronajatou větší plochu kanceláří, než reálně potřebují. Taková nabídka je současně i poptávaným zbožím. Prostory jsou zpravidla za zvýhodněnou cenu, disponují hotovým interiérem a někdy i nábytkem, a to na flexibilnější dobu nájmu. Tím si tak trochu konkurují se servisovanými kancelářemi, jen s tím rozdílem, že nenabízí podpůrné služby, jako právě tato centra,“ konstatuje Pavel Novák. Podzimní průzkum společnosti Savills za únor 2023 až září 2023 také potvrdil, že fyzická návštěvnost (neboli využívanost) kanceláří zůstává od pandemie na úrovni 52 %, zatímco před pandemií to bylo přibližně 70 %.
Rekonstrukce
V letošním roce 2024 bude uvedeno na trh až 84 000 m2 prostor v deseti budovách, z toho v šesti případech jde o rekonstrukce. „Dobrým příkladem úspěšně dokončené rekonstrukce je budova LIFE_Building_C na Brumlovce. Po modernizaci z roku 2020 získala certifikaci BREEAM In Use s hodnocením Excellent, pyšní se nízkou spotřebou energie a je aktuálně z 90 % obsazena. Chceme tím poukázat, že rekonstrukce budov třídy B a C mají rozhodně smysl,“ říká Pavel Novák, a dodává: „Naopak naše data ukazují, že v roce 2025 spadne objem dokončené výstavby na nejnižší úroveň za posledních deset let a plocha nově postavených kanceláří nejspíše nepřesáhne 17 000 m2. Poptávka po prostorách na trhu ale stále je, a o to víc se zde otevírá možnost k modernizaci stávajících kancelářských budov, které budou zároveň úsporně řešeny v souladu s ESG strategií.“
Zvýšený zájem je také o servisované kanceláře (někdy také coworkinová centra). Důvodů, proč o ně roste zájem, je několik. Dříve tyto prostory vyhledávali především jednotlivci, živnostníci nebo začínající startupy. Nyní už sdílená centra poptávají i větší firmy, které mají od 50 do 100 zaměstnanců, ale i velké korporace pro svá detašované pracoviště. „Firmy ve sdílených kancelářích získávají tři výhody. První je, že nájemce nepotřebuje žádné investice do kanceláří, druhou je flexibilní nájemní kontrakt a třetí výhodou je, že nájemce nemusí platit za podpůrné služby, o které se stará provozovatel centra. Jako bonus se pak nedočkají nepříjemného překvapení v podobě nedoplatku v rámci záloh na provozní náklady, s čímž se setkala velká skupina nájemců v posledních dvanácti měsících. Po pandemii došlo také ke zlomu myšlení korporací, kdy se ukázalo, že nemají tak vytížené kanceláře stejně jako před covidem. Proto jsou pro ně flexibilní nájemní smlouvy v servisovaných kancelářích přijatelnější,“ uzavírá Pavel Novák ze Savills.
