V prvním čtvrtletí roku 2023 poklesly objemy investic do komerčních nemovitostí ve střední a východní Evropě (CEE) meziročně přibližně o 57 %. Jde o nepatrně lepší výsledek než v případě celé Evropy, kde pokles činil 62 %. Předpovídat aktivitu na trhu pro zbytek roku je vzhledem k současným podmínkám náročné, ale při aktuální trajektorii by celkový roční objem investic v regionu CEE mohl dosáhnout výše 5,0 – 6,0 mld. eur. Odhaduje to společnost Colliers ve své nejnovější studii s názvem Q1 2023 Investment Scene (Investiční scéna v 1. čtvrtletí r. 2023).
Míra růstu objemu investic v regionu CEE
(Q1 2023 vs. Q1 2022 a Q1 2021)
Kevin Turpin, regionální ředitel kapitálových trhů pro střední a východní Evropu ve společnosti Colliers, popisuje vývoj trhu následujícím způsobem: „Objemy investic v celé střední a východní Evropě byly jedny z nejnižších od let světové finanční krize. 50% podíl na objemech celého regionu za 1. čtvrtletí 2023 mělo Polsko, následovala Česká republika s 31 %.“ Smysluplné ekonomické oživení a konec cenového přenastavování do značné míry závisí na zlepšení celého prostředí z hlediska inflace i úrokových sazeb.
Nejlukrativnější výnosy Q1 2023
„Vzhledem k nedostatku jednoznačných dat zůstává pro všechny účastníky trhu výzvou určit, kde se aktuálně nacházejí výnosy. Lze tedy poskytnout spíše interní pohled založený na dojmech a zohledňující aktuální tržní podmínky. Ty musí reflektovat nejen úrokové sazby, ale i soulad s ESG a v případě některých sektorů i strukturální změny na trzích nájemců,“ dodává K. Turpin.
Kompletní náklady na financování se v současné době pohybují někde mezi 5,0 a 6,0 %, což je dáno výrazně vyššími úrokovými sazbami než před pouhými 12 měsíci a také vyššími náklady na další finanční nástroje, jako jsou úrokové swapy. Kromě toho se zmenšilo dříve značné rozpětí mezi jinými investičními strategiemi, jako jsou dluhopisy. I tento faktor přiměl mnohé investory k pozastavování a přehodnocování svých portfolií a strategií.
Finanční toky v regionu CEE podle odvětví
Vedoucí pozici v 1. čtvrtletí 2023 získaly průmyslové a logistické nemovitosti. Významné transakce uskutečnila společnost Panattoni, která se v Polsku zbavila aktiv v hodnotě přes 300 milionů eur. Další významná transakce proběhla v maloobchodním sektoru, kde společnost Trei prodala své portfolio supermarketů v ČR a SR za více než 200 milionů eur.
Finanční toky v regionu CEE podle původu kupce
Navzdory snížené aktivitě převažuje v transakcích domácí kapitál, který se na jejich celkovém objemu podílel 53 %, z toho nejvíce český (41 %).
Mezinárodní kapitál v regionu stále hledá příležitosti, nicméně kombinace menšího počtu otevřeně nabízených příležitostí a široce diskutovaných makroekonomických a finančních problémů v současné době způsobuje, že mnozí potenciální investoři odkládají své aktivity a rozhodování. Podobný trend lze očekávat i po zbytek roku.
Ekonomické ukazatele a hnací síly Globální ekonomický výhled zůstává poměrně smíšený: zatímco se vyjasňuje situace kolem inflace, neznamená to nutně, že bychom také dokázali lépe předvídat vývoj úrokových sazeb nebo riziko bankovní krize a potenciální úvěrové krize ve vyspělých ekonomikách. Ve hře stále zůstává geopolitická krize i krize způsobená pandemií COVID. To všechno jsou důvody, proč se jak globální ekonomický výhled, tak i výhled zemí střední a východní Evropy (CEE 6) ve srovnání s obdobím před několika měsíci poněkud zhoršil. Přesto ale očekáváme, že pokud žádná vnější událost nezpůsobí zásadní pokles ekonomické aktivity v eurozóně, střední a východní Evropa bude díky fondům EU a atraktivnímu podnikatelskému zázemí i nadále dlouhodobě překonávat západoevropské země.
